案例

A公司持有(yǒu)一(yī)商業(yè)綜合體(t≥<ε✔ǐ)項目，一(yī)部分(fēn)房(fáng)産由本公司自εβ✔‍(zì)營超市(shì)，一(yī)部分(fēn)房(fáng)産出•×'≤租給衆多(duō)小(xiǎo)商戶。租賃合同λΩ•約定，出租房(fáng)産的(de)面積為(wèi∑'≠≤)套內(nèi)使用(yòng)面積，室內(nèi)公共停車(chē) βφλ場(chǎng)不(bù)收停車(chē)費(☆§fèi)用(yòng)，顧客可(kě)以随意停放(αγ∑fàng)。

企業(yè)财務人(rén)員(yuán)認為€α≤>(wèi)，根據現(xiàn)行(xíng)稅法的(↓×de)規定，自(zì)用(yòng)房(fáng)産按房(  fáng)産原值減除10%~30%後的(de)餘值計(jì)征房(fá£<ng)産稅，出租房(fáng)産按租金(jīn)收入計(jì)征房(fán∑✔•g)産稅。據此，為(wèi)準确計(j짣)算(suàn)應繳納的(de)房(fáng)産稅，自(zì)用(yòng)©™→>房(fáng)産的(de)計(jì)稅依據應該按房(₹¶σfáng)産賬面總原值扣除出租部分(fēn)對(♠≠ €duì)應的(de)房(fáng)産原值，再乘以稅法規定的(de)↕♠減除比例來(lái)計(jì)算(suàn)，而出租部分(€α↔fēn)的(de)房(fáng)産原值，則應按照(zhào)出租$≤$≥建築面積占總建築面積的(de)比例來(lái)計(jì₹₹∑)算(suàn)。

本案的(de)争議(yì)點主要(yào)在于：σ₽✔∞出租建築面積占總建築面積的(de)比例應如(rú)何确定？企業(yè)↕'認為(wèi)，出租合同載明(míng)的(de)使用(yòng)£§×±面積應換算(suàn)為(wèi)建築面積，并應将停車(cε₽♠hē)場(chǎng)、消防樓梯、電(diàn)梯等公共'Ωφ配套設施的(de)面積按一(yī)定比例分(fēn®∑®→)攤，計(jì)入出租建築面積中。

分(fēn)析：

《房(fáng)産稅暫行(xíng)條例》規←λ定，房(fáng)産稅由産權所有(yǒu)人(rén)繳納，産權有(yǒu)☆φ↑糾紛或産權人(rén)不(bù)清晰的(de)，由房(fáng)産₹☆ ☆使用(yòng)人(rén)繳納。自(z★♠π≈ì)有(yǒu)房(fáng)産按房(fáng)産餘值的(de)1.>​☆2%繳納房(fáng)産稅，出租房(fáng)屋以租金(jīn)收入按12%稅♣"率繳納房(fáng)産稅。同時(shí)規定，本條例由财政部負責解釋，施₹↔$行(xíng)細則由省、自(zì)治區(qū)、直轄市(♦≈₹≤shì)人(rén)民(mín)政府制(zhì)定，抄送财政部 ★★備案。

由此可(kě)知(zhī)，《房(fáng)産稅暫行(xíng)σ®條例》隻對(duì)房(fáng)産稅從(cóng)價和(hé)從(cón‌₹≠∑g)租的(de)計(jì)征方式、各方式下(xià)的(de∞π✔∑)計(jì)稅依據和(hé)稅率作(zuò)了(le)規定，對(duì)♦​★同一(yī)房(fáng)屋部分(fēn)自(zì)用(yòπ₩ng)和(hé)部分(fēn)出租的(de)情況下(xià)，☆‌如(rú)何确定各自(zì)比例，并沒有(yǒu)明(£♦míng)确的(de)規定。

在實務中，部分(fēn)省市(shì)對(duì)此作(zuò)了(le)βα一(yī)些(xiē)規定。舉例來(lái)說(shuō♠☆ )，原重慶市(shì)地(dì)稅局規定，納稅人(rén)σβ↕的(de)房(fáng)屋部分(fēn)出租、部分(fēn)自(zì)用(≤★↕yòng)的(de)，應分(fēn)别計(jì)算(suàn)繳納出租部分(fΩ&ēn)和(hé)自(zì)用(yòng)部分(fēn)的(de)房(↔£fáng)産稅。自(zì)用(yòng)部±§分(fēn)的(de)房(fáng)産原值，按以下(xià)公式計(jì)算($<¥suàn)确定：自(zì)用(yòng)部分∏✔♥←(fēn)的(de)房(fáng)産原值=✔β∏自(zì)用(yòng)部分(fēn)的(de)<→÷建築面積÷（自(zì)用(yòng)部₹&分(fēn)的(de)建築面積+出租部分(fēn₽δ)的(de)建築面積）×房(πδ€≤fáng)産原值。

原山(shān)東(dōng)省地(dì)稅局則規定，同一(yī) φ$房(fáng)産，部分(fēn)用(yòng)于出租的(de)，出租部分≤π(fēn)按租金(jīn)收入計(jì)算(suàn)繳納；自(z∏©™↓ì)用(yòng)部分(fēn)以自(zì↔↕$☆)用(yòng)房(fáng)産面積占總©​面積的(de)比例乘以按規定比例扣除後的(de)房(fáng)産餘值計(®λ‌&jì)算(suàn)繳納。

原海(hǎi)南(nán)省地(dì)稅局規定★πε，企業(yè)的(de)綜合樓既有(yǒu)®✔ 自(zì)用(yòng)，又(yòu)有(yǒu)出租的(dφ↓e)，應按企業(yè)的(de)賬面記載分(fēn)别計(jì)算(suàβ♠n)征收；企業(yè)賬面分(fēn)不(bù)清的(de)，由企"≠↑₹業(yè)申報(bào)，經所在地(dì)的≠♠★(de)稅務機(jī)關審查核實，按房(fáng)屋自(zì)用(y↔÷ òng)和(hé)出租的(de)面積比例，計(jì)算(suàn)出房(fáδ‌>ng)屋自(zì)用(yòng)部分(fēn)的(de)原值 "計(jì)稅；對(duì)出租部分(fēn)，按租金(jīn)收入計(j★±¶ì)稅，如(rú)租金(jīn)收入中含有(yǒu)其他(tā)收入，如(rú'¥¥≥)商業(yè)櫃台租金(jīn)收入，市(shì)☆≤↔ 場(chǎng)管理(lǐ)費(fèi)收入等，在計(jì)征房( ¶↕fáng)産稅時(shí)，可(kě)給予剔除。

原河(hé)北(běi)省地(dì)稅局規定，對(duì)房(€×±★fáng)産部分(fēn)自(zì)用(yòΩ±σng)，部分(fēn)出租的(de)，按自(zì)用(yòng)與出租¶$所占比例，分(fēn)别計(jì)算(suàn)繳納房(fáng)産稅，無法劃↓¶分(fēn)的(de)，按房(fáng)産原值征收房♣ → (fáng)産稅。

原河(hé)南(nán)省地(dì)稅局規定，納稅單位和(hé)個(gè)♦★§人(rén)的(de)一(yī)幢房(fáng)産，一(yī)部分(σ±fēn)自(zì)用(yòng)，另一(yī)部分(fēn)出租↑× 的(de)，應按各自(zì)占用(yòng)的(de)建築面積比例劃分(fē​®βn)，分(fēn)别按計(jì)稅餘值和(hé)租金(j€∏īn)收入計(jì)稅。無法準确劃分(fēn)的≤≥λ(de)，由主管稅務機(jī)關确定。

從(cóng)目前的(de)稅收法律法規來(lái)看(kàn)，公π>共設施是(shì)否可(kě)以計(jì)入分(f✔≥↔>ēn)攤，尚未作(zuò)出明(míng)✘€确規定。按照(zhào)“法無禁止即可(kě)為β®(wèi)”的(de)原則，♣≤≤隻要(yào)相(xiàng)關法律法規中無明≥"λ₩(míng)确的(de)禁止性規定，公民(mín)或法人(rén₹ )就(jiù)可(kě)以自(zì)行(xíng)約定。因此，小(xiǎo)​φ₩☆天認為(wèi)，A公司提出的(de)主張不(bù)違反法律法規的(de)規γ±↕定。

而本案中，A公司與承租方簽訂的(de)出租合同中已明(m↔≈íng)确注明(míng)，出租面積是(shì)套內(nèi)使用(yòδ©∞ng)面積，産權證上(shàng)載明(mín← δ♠g)的(de)則是(shì)建築面積，同時"Ω(shí)，A公司室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)不(♦₩bù)收費(fèi)，可(kě)以推斷承租方及其客$ 戶均可(kě)無償使用(yòng)停車(ch 'φσē)場(chǎng)資源。因此，小(xiǎoλ™)天認為(wèi)，企業(yè)主張出租合同約定的(de)租金(jīn)包ε→©¥含了(le)停車(chē)位等公共設施的(de)使用(yòng)權益 ¶•，從(cóng)經營角度來(lái)講，分(fēn)攤其建築面積具有(yǒu)←₹σ合理(lǐ)性。

建議(yì)

當前，随著(zhe)經濟發展和(hé)城(chéng)≈ 市(shì)規劃理(lǐ)念變化(huà)，商業(yè)綜合體(€™tǐ)越來(lái)越多(duō)，在稅收法律法規尚不(bù)明(mín®↔§♣g)确的(de)情況下(xià)，從(cóng)©'租計(jì)征和(hé)從(cóng)價↔α♠計(jì)征房(fáng)産稅的(de)具體§≥(tǐ)操作(zuò)，面臨著(zhe)一(yī)定的(de)争<¶∞→議(yì)。小(xiǎo)天認為(wèi)，在實際操作(zuò)中，企業(y∑$≥♥è)财務人(rén)員(yuán)和(h←γé)稅務機(jī)關應注意以下(xià)幾點。

首先，租賃合同的(de)具體(tǐ)拟制(zhì)和(hé)≤£§γ管理(lǐ)，應引起企業(yè)财務人(rén)員(yuán)σ ↕的(de)重視(shì)。合同中應明(míng)确載明 ≈∞(míng)出租的(de)是(shì)建築面積，避免出現(xiàn)σ→∞“使用(yòng)面積&rd ↕quo;或含糊的(de)“面積”字樣，以免引起争議(®>→yì)。此外(wài)，稅務機(jī)關在÷©≠$開(kāi)展稅務稽查時(shí)，要(∞‍yào)抽查租賃合同，結合實地(dì)勘查，核實建築面積的(dπγe)真實性，堵塞企業(yè)故意偷逃稅款的♣‌(de)漏洞。

其次，停車(chē)場(chǎng)、共用(yòn☆φg)食堂、健身(shēn)場(chǎng)所等公共設施具體(←‌↕tǐ)應如(rú)何做(zuò)稅務處理(lǐ)≈≠，要(yào)結合具體(tǐ)情況做(zuò)分γ☆(fēn)析。因此，小(xiǎo)天建議(yì)企•≥÷✔業(yè)，在租賃合同中明(míng)确承租戶使用(yòng≤ )公共設施的(de)權益。同時(shí)，明(míng)确≤♥公共設施是(shì)否收費(fèi)，收費(fèi∏€✔)包含在合同中還(hái)是(shì)實∏<β際使用(yòng)時(shí)單獨收取等細節。

最後，稅企雙方存在争議(yì)時(shí)，建議(y"∞ì)引入第三方專業(yè)機(jī)構，以其出具的(de)測繪€ ↕報(bào)告為(wèi)依據，準确确認分(fēn)攤依據。考★σ慮到(dào)各類綜合體(tǐ)出租房(fáng)産ε♦ 結構差異大(dà)、期間(jiān)變化(h¶ uà)快(kuài)，在精确數(shù)據難以直接取得(de)的(de)情況✘✔ α下(xià)，可(kě)以由測繪機(jī)構出具一β÷π✘(yī)個(gè)使用(yòng)面積與建築面積的(de)分♦♣↓(fēn)攤比率，以便快(kuài)速獲得(de)一(yī)個(gè)雙方‍‍α€均無異議(yì)的(de)結果。

《财政部 國(guó)家(jiā)稅務總局關于安置殘疾人(réΩ←λn)就(jiù)業(yè)單位城(chéng)鎮土(tǔ)地(d₽© ì)使用(yòng)稅等政策的(de)通(tōγ¥↑ng)知(zhī)》（财稅[2010]121号）第三條規定，對(duì)按照φφ(zhào)房(fáng)産原值計(jì)λ♥λ<稅的(de)房(fáng)産，無論會(huì)計(jì)上(s€✔hàng)如(rú)何核算(suàn)，房(fáng)産原值均應包含地(dì)∞ 價，包括為(wèi)取得(de)土(tǔ)地(dì)使"±'☆用(yòng)權支付的(de)價款、開(kāi)發土(tǔ)地(dì)發生÷±(shēng)的(de)成本費(fèi)用(yò‌☆∞ ng)等。宗地(dì)容積率低(dī)于0.5的(dΩ≠e)，按房(fáng)産建築面積的(de)2倍計(jì)算(sλ↔'uàn)土(tǔ)地(dì)面積并據此确定計(jì)入房(fá₩​ng)産原值的(de)地(dì)價。有(yǒu)些(xiē)企♣↓業(yè)的(de)房(fáng)屋部分(fēn)自(z↓∑≤ì)用(yòng)部分(fēn)出租，如(rú)何分(fēn)攤地(dì)價♥✔÷¥并入房(fáng)産原值繳納房(fáng)産稅呢(ne)？

國(guó)家(jiā)稅務總局發布的(de)《內(nèi)部便函解↓™≤讀(dú)财稅[2010]121号文(wén)》中對(duì)于&"↑λldquo;如(rú)果一(yī)宗土(tǔ)地(dì)上(shàng)既有¥≈α(yǒu)已經建成投入使用(yòng)的(de)房(fán★‌​§g)産，又(yòu)有(yǒu)在建或規劃建設的(de)房(fáng)産，✘→φ在将土(tǔ)地(dì)價值計(jì)入房(fáng≤β©±)産原值征收房(fáng)産稅時(shí)，是(shì)否可(kě)以将該宗✔∞土(tǔ)地(dì)的(de)價值在不(bù)同房(fáng)産中進<±行(xíng)分(fēn)攤？”解讀(dú)如(rπ∑δú)下(xià)：

在建房(fáng)産和(hé)待建房(fáng)産尚未建≤✘成使用(yòng)，按照(zhào)現(xiàn)行(xíng÷Ω)房(fáng)産稅有(yǒu)關規定不(bù)屬于應稅房(fáng)産，δ≈不(bù)應當繳納房(fáng)産稅，其占用(yòng)土(tǔ)±≥☆地(dì)的(de)價值也(yě)不(bù)應該作(zuò)為(w×​↑èi)房(fáng)産稅的(de)計(jì)稅Ω✘✔↔依據繳稅。據此，該宗土(tǔ)地(dì)的(de)地(dì)♥§價，應按照(zhào)建成和(hé)在建（包括待建）房(☆β&σfáng)産的(de)建築面積比例進行(xíng)分(fēn÷ &)攤。其中：建成房(fáng)産所分(fēn)攤的(de→€'¶)土(tǔ)地(dì)價值應計(jì)入房✔‍β✘(fáng)産原值征收房(fáng)産稅；在建和(hé)待建房(fánλ<g)産分(fēn)攤的(de)土(tǔ)地(dì)價值，待房(fáπ$ng)産建成後再計(jì)入房(fáng)産原值征收房(fáng)産稅←"。

對(duì)于房(fáng)屋部分(fēn)自(zì)用(yòng)©¶'部分(fēn)出租的(de)情況，可(kě)以參考上(shàng)述解讀(dú→α)按自(zì)用(yòng)和(hé)出租部分(fēn)建築面積的(∞λde)比例進行(xíng)分(fēn)攤。部分(fēn)稅務•®✔機(jī)關給出了(le)明(míng)确的(de)規定，實務操作(™↔ λzuò)中還(hái)要(yào)與當地(dì)主管稅務機(jī)關确認具↔☆體(tǐ)的(de)執行(xíng)口徑。

01 江西(xī)

原江西(xī)地(dì)稅發布的(de)《關于将地(×∞εdì)價計(jì)入房(fáng)産原值征收房(fáng)産稅政策進γ✔一(yī)步解釋的(de)通(tōng)知(z'π™hī)》（贛地(dì)稅發[2012]21号）

二、“容積率”的(de)具體(tǐ)解釋

容積率是(shì)指一(yī)宗土(tǔ¥ $>)地(dì)上(shàng)建築物(wù)(不(bù‌✔)含地(dì)下(xià)建築物(wù))總建築面積₩₩與該宗地(dì)土(tǔ)地(dì)面積之比。一(y §"☆ī)宗地(dì)互相(xiàng)連接的(de)，必須将↔♥★互相(xiàng)連接的(de)土(tǔ)地(dì)計(jì)算(suàn)§♦一(yī)個(gè)容積率；納稅人(rén)有(yǒu)多(duō)£'←‍處不(bù)相(xiàng)連接土(tǔ)地(dì)的(de)，©€應分(fēn)别計(jì)算(suàn)容積率，分(fē÷₽n)别确定地(dì)價計(jì)入房(fáng)産原λε♠值。

三、計(jì)入房(fáng)産原值“地(dì)價” ♠的(de)解釋

1.對(duì)宗地(dì)容積率大(dà$£γ)于0.5的(de)，按宗地(dì)內(nèi∑")的(de)所有(yǒu)土(tǔ)地(dì)價值計(jì)入房(fáng)産λ™原值計(jì)征房(fáng)産稅，而不(bù)是(shì)僅按該™π↔宗地(dì)上(shàng)所有(yǒu)建築房(fáng)産所占♦¥∑™用(yòng)面積折算(suàn)的(de)地₽Ωφ(dì)價部分(fēn)計(jì)入房(fáng)産原值計(j§₩ì)征房(fáng)産稅。

2.對(duì)宗地(dì)容積率低(dī)于0.5的(de)，屬于&l♣↔"¶dquo;大(dà)地(dì)小(xiǎo)房(fáng)”×ε，按宗地(dì)內(nèi)房(fáng)産建築面積的(de)2倍計(jì)算>↔ε×(suàn)土(tǔ)地(dì)面積，并據此确定土(tǔ)地(​↓dì)價值計(jì)入房(fáng)産原值計(jì)征房(fáng)• ₹δ産稅。

3.納稅人(rén)房(fáng)産有(yǒu)部分(fēn✔₹≠™)出租、部分(fēn)自(zì)用(yòng)的(de)，應劃分Ω♦→(fēn)出租與自(zì)用(yòng)房(fáng)屋建築面積，在按©™上(shàng)述原則确定宗地(dì)容積率後，根據出≥₹租和(hé)自(zì)用(yòng)房(fán®∏g)屋建築面積占總建築面積的(de)比例分(fēn)别确定地(dì)價計(♥φjì)入房(fáng)産原值，再按從(cóδ‌‌ng)租和(hé)從(cóng)價兩種計(jì)征方式征收房(fánδ→g)産稅。

02 江蘇

原江蘇吳江盛澤地(dì)稅發布的(de)《←∑→關于将地(dì)價計(jì)入房(fáng)産原值征收房(↑↓σfáng)産稅的(de)政策解釋和(hé₹​↕₩)相(xiàng)關要(yào)求》

二、政策執行(xíng)說(shuō)明(mín‍∑δg)

納稅人(rén)有(yǒu)出租房(fáng)屋的(<¥de)，應劃分(fēn)出租與自(zì)用(yòng)房(f∏ ÷áng)屋建築面積，并根據自(zì)用(yò≈&​ng)房(fáng)屋建築面積占總建築面積的(de)比例确定計( ₩λjì)入房(fáng)産原值的(de)地(dì)價。

舉例：B地(dì)塊面積為(wèi)10000平方米、土(tǔ)地(dì)單±¥₹價為(wèi)200元/平方米、土(tǔ)地(dì)總價為(wèi)200萬σ↑≈元。B地(dì)塊已完成開(kāi)發建設，完工(gōng)房(fΩ$±áng)屋建築面積為(wèi)4000平方米，其中自(z춥)用(yòng)1000平方米、出租3000平方米。

B地(dì)塊容積率=4000/10000=0.40，因自(zì)用(yòn"✘g)房(fáng)屋建築面積與總建築面積的(de←>"¶)比例為(wèi)1：4.因此計(jì)入房(fáng)産原值的(de)地(d​₩→ì)價應為(wèi)（2×4000平方米&time®∑ ₩s;200元/平方米）÷4000平方米×100♠♦¶0平方米=40萬元。

03 廣東(dōng)

原佛山(shān)地(dì)稅發布的(de)《關‍φ&于将地(dì)價計(jì)入房(fáng)産原值征÷¶ 收房(fáng)産稅的(de)政策指引》

三、計(jì)入房(fáng)産原值的(de)地(dì)價的(β§←de)分(fēn)攤。

(二)因宗地(dì)內(nèi)各獨立房(fáng)産，可(kě)能(nén>λg)具有(yǒu)不(bù)同用(yòng)途，©≥如(rú)自(zì)用(yòng)、出租，也'δ₩'(yě)有(yǒu)可(kě)能(néng)≥©±₩享受稅收優惠，因此，地(dì)價應在宗地(dì)內(≤♣nèi)各獨立房(fáng)産間(jiān)進行(xí→​‍ng)分(fēn)攤，分(fēn)别計(jì)入∞"₩'各獨立房(fáng)産原值，申報(bào)繳納房(fáng)産稅↓>。因同一(yī)宗地(dì)隻有(yǒu)一(yī)個(gè)ε​∑'容積率，因此，分(fēn)攤時(shí)容積率可(kě)α±₩作(zuò)分(fēn)配率來(lái)使用(•≈yòng)。

某獨立房(fáng)産應分(fēn)攤的(de)用(yòng)地(dì₽δ)面積＝某獨立房(fáng)産建築面積÷容積率

某獨立房(fáng)産應分(fēn)攤的(de)>≤α&地(dì)價＝某獨立房(fáng)産應分γ✔>(fēn)攤的(de)用(yòng)地(dì)面積×單位地(∞♣♣dì)價

單位地(dì)價＝為(wèi)取得(de)土φ✔<σ(tǔ)地(dì)使用(yòng)權支付的(de)價款✘₹σ、開(kāi)發土(tǔ)地(dì)發生(s‌♥hēng)的(de)成本費(fèi)用(y£≥∞òng)等÷取得(de)土(tǔ)地(dì)使用(yòα★↔ng)權面積。