案例

A公司持有(yǒu)一(yī)商業(yè)綜™λ₩合體(tǐ)項目，一(yī)部分(fēn)房(fáng)産由本公司自(z≠ £φì)營超市(shì)，一(yī)部分(fēn)房(fáng)産出租給衆多(du≤≤ō)小(xiǎo)商戶。租賃合同約定，出租房(fáng•<)産的(de)面積為(wèi)套內(nèi)使用(yòng)面積，室內(n♦♣•èi)公共停車(chē)場(chǎng)¥↑不(bù)收停車(chē)費(fèi)用(yòn₹££♠g)，顧客可(kě)以随意停放(fàng)。

企業(yè)财務人(rén)員(yuán)認為(wèi)，根據'​∏現(xiàn)行(xíng)稅法的(de)£≠≈規定，自(zì)用(yòng)房(fáng)産按房(fáng)産原₩§★值減除10%~30%後的(de)餘值計(jì)征房(fáng)産稅，出☆ ¶↓租房(fáng)産按租金(jīn)收入計(jì)征房(fáng)産稅。據此，₹≠• 為(wèi)準确計(jì)算(suàn)應繳納的(de)÷←£ 房(fáng)産稅，自(zì)用(yòng)房(fán≠©δ$g)産的(de)計(jì)稅依據應該按房(fán←α≥g)産賬面總原值扣除出租部分(fēn)對(duì)應 ©✔←的(de)房(fáng)産原值，再乘以稅法規定的(de)減除α¶≈比例來(lái)計(jì)算(suàn)，而出租部分(fēn)的αλ₩Ω(de)房(fáng)産原值，則應按照(&✘€zhào)出租建築面積占總建築面積的(de)比例來€±(lái)計(jì)算(suàn)。

本案的(de)争議(yì)點主要(yào)在于：出租建築面積占總←"  建築面積的(de)比例應如(rú)何确定♠§∑？企業(yè)認為(wèi)，出租合同載明(míng)•↔>φ的(de)使用(yòng)面積應換算(suàn₩♥★₩)為(wèi)建築面積，并應将停車(chē)場(chǎng)↕↑、消防樓梯、電(diàn)梯等公共配套設 ε×施的(de)面積按一(yī)定比例分(fēn)攤，計(jì)入出租建築面積中σα∞。

分(fēn)析：

《房(fáng)産稅暫行(xíng)條例》規定α×♥，房(fáng)産稅由産權所有(yǒu)↔  ¶人(rén)繳納，産權有(yǒu)糾紛或産權人(rén)不(bù)清™α晰的(de)，由房(fáng)産使用(yòng)人(rén)繳納σ∞。自(zì)有(yǒu)房(fáng)産按房(fáng)産餘值的<γ(de)1.2%繳納房(fáng)産稅，出租房(fán≠∑g)屋以租金(jīn)收入按12%稅率繳納房(fán≠₩δ g)産稅。同時(shí)規定，本條例由财政部負責解釋，施行(xíng×α©​)細則由省、自(zì)治區(qū)、直轄市(shì)人(rén)¥£♦←民(mín)政府制(zhì)定，抄送财政部備案。

由此可(kě)知(zhī)，《房(fáng)産稅暫©≠行(xíng)條例》隻對(duì)房(fáng)産稅從(cóng★↑§β)價和(hé)從(cóng)租的(de)計(jì)征≠≠£方式、各方式下(xià)的(de)計(jì)稅依據和(hé)稅率作π₽≠∑(zuò)了(le)規定，對(duì)同一(yī)房★♦(fáng)屋部分(fēn)自(zì)用(yòng)和(hé)↔↕↔δ部分(fēn)出租的(de)情況下(xià)，如(rú)何确定各自(zΩ‌ ì)比例，并沒有(yǒu)明(míng)确的(de)規定。

在實務中，部分(fēn)省市(shì)對(duì)此作(zuò)了(l$'↔βe)一(yī)些(xiē)規定。舉例來(lái)說(sε•∞↓huō)，原重慶市(shì)地(dì)稅局規定，納稅人(rén) ​的(de)房(fáng)屋部分(fēn)出φ•≈"租、部分(fēn)自(zì)用(yòng)的(de)，應分(fēn)别計(jì♣÷)算(suàn)繳納出租部分(fēn)和(hé)自(zì)用(yòng)部分(♥→•fēn)的(de)房(fáng)産稅。自(zδ>≤•ì)用(yòng)部分(fēn)的(de)房(fáng)産∞≥ 原值，按以下(xià)公式計(jì)算(suàn)确定：自(zì)用(®<"∞yòng)部分(fēn)的(de)房(fáng)産原值=自(zπ¥ì)用(yòng)部分(fēn)的(de)建築面積&d≈α☆'ivide;（自(zì)用(yòng)部分(δφfēn)的(de)建築面積+出租部分(fēn)的(de)建築面積）&t♦₽imes;房(fáng)産原值。

原山(shān)東(dōng)省地(dì)稅局©∑‍‌則規定，同一(yī)房(fáng)産，部分(fēn)用(yòng)‍ 于出租的(de)，出租部分(fēn)按租金(₽₽♥Ωjīn)收入計(jì)算(suàn)繳納；自(zì)用(yòng)部分(γ™​€fēn)以自(zì)用(yòng)房(fáng)産面積占總面積£÷的(de)比例乘以按規定比例扣除後的(de)房(fáng)産餘值計(jì÷↑γ↕)算(suàn)繳納。

原海(hǎi)南(nán)省地(dì)稅局規定，企業(y< "©è)的(de)綜合樓既有(yǒu)自(z±↕ì)用(yòng)，又(yòu)有(yǒu)出租的(de)，應按企業(yè)的λ€(de)賬面記載分(fēn)别計(jì)算(suàn)征收；企業(yè)賬€¶↕β面分(fēn)不(bù)清的(de)，由企業(yè)申報(bà'♦ σo)，經所在地(dì)的(de)稅務機(jī)關審查核實，π↑≈₽按房(fáng)屋自(zì)用(yòng)和(hé)出租的(de)面&"積比例，計(jì)算(suàn)出房(fáng)屋自(zì)用(yòngε↓')部分(fēn)的(de)原值計(jì)★™¶↕稅；對(duì)出租部分(fēn)，按租金(jīn)收入計∞‌∏&(jì)稅，如(rú)租金(jīn)收入中含有(yǒu)其∏φ<他(tā)收入，如(rú)商業(yè)櫃←'台租金(jīn)收入，市(shì)場(chǎng)管理(•≥≠∏lǐ)費(fèi)收入等，在計(jì)征房(fáng'ε₹<)産稅時(shí)，可(kě)給予剔除。

原河(hé)北(běi)省地(dì)稅局規定，對(duì)房(fáng)産部Ω>分(fēn)自(zì)用(yòng)，部分(™​fēn)出租的(de)，按自(zì)用(yòng)與₽ ∑±出租所占比例，分(fēn)别計(jì)算(suà≤≥>&n)繳納房(fáng)産稅，無法劃分(fēn)的(de)，按房β∏(fáng)産原值征收房(fáng)産稅。

原河(hé)南(nán)省地(dì)稅局規定÷≥，納稅單位和(hé)個(gè)人(rén)的(dΩ>↓↔e)一(yī)幢房(fáng)産，一(yī)部®∑分(fēn)自(zì)用(yòng)，另一(yī)部分(fēn)出租的(de)÷​，應按各自(zì)占用(yòng)的(de)&✘建築面積比例劃分(fēn)，分(fēn)别按計(jì)稅餘值和 Ω(hé)租金(jīn)收入計(jì)稅。無法準确劃分(fēn)的(de)，由主♦φ±管稅務機(jī)關确定。

從(cóng)目前的(de)稅收法律法規©λλβ來(lái)看(kàn)，公共設施是(shì)否可(kě≥ε∞)以計(jì)入分(fēn)攤，尚未作(zuò)出明(míng)₽÷>确規定。按照(zhào)“法無禁止即可(kě÷×±)為(wèi)”的(de)原則± ，隻要(yào)相(xiàng)關法律法規中無明(♦ "míng)确的(de)禁止性規定，公民(mín)或法人(rén)就(ji★↓ù)可(kě)以自(zì)行(xíng)約Ω₩↔∞定。因此，小(xiǎo)天認為(wèi)，A公司提出的(de)主張不≠™>→(bù)違反法律法規的(de)規定。

而本案中，A公司與承租方簽訂的(de)出租合同中已明(mín∏ ♥g)确注明(míng)，出租面積是(shì)套內(nèi)使用(yòng♣↑↔∑)面積，産權證上(shàng)載明(míng)的(de)則±§≠是(shì)建築面積，同時(shí)，A公司室內(nèi)停車(chē)場(cγ✔hǎng)不(bù)收費(fèi)，可(kě)以推斷 &♣☆承租方及其客戶均可(kě)無償使用(yòng)停車(chē)場(ch←™₹ǎng)資源。因此，小(xiǎo)天認為(wèi)，企業(yè☆≠↓)主張出租合同約定的(de)租金(jīn)包含了(le)停​©β車(chē)位等公共設施的(de)使用(yò σng)權益，從(cóng)經營角度來(lái)‍γ講，分(fēn)攤其建築面積具有(yǒuγ✘)合理(lǐ)性。

建議(yì)

當前，随著(zhe)經濟發展和(hé)城(chéng)市(sh""ì)規劃理(lǐ)念變化(huà)，商業(yè)綜合體≤‍♥(tǐ)越來(lái)越多(duō)，在稅收法律法規尚不(bù)明(míng♠≠&)确的(de)情況下(xià)，從(cóng)租計(↑¶jì)征和(hé)從(cóng)價計(jì)征房& λγ(fáng)産稅的(de)具體(tǐ)操作(zuò)，面臨←♠↓β著(zhe)一(yī)定的(de)争議(yì)。小(xiǎo)天認為ε​★₹(wèi)，在實際操作(zuò)中，企業(yè)¥ε财務人(rén)員(yuán)和(hé)稅務機(jī)關應注Ω​γ¥意以下(xià)幾點。

首先，租賃合同的(de)具體(tǐ)拟制(zhì)和(hé)管理(lǐ) αΩ♦，應引起企業(yè)财務人(rén)員(yuán)的(×$←de)重視(shì)。合同中應明(míng)确載明(míng∑→​ )出租的(de)是(shì)建築面積，避免出現(xiàn)&ld ®quo;使用(yòng)面積”或含糊的(de)“面積&←π× rdquo;字樣，以免引起争議(yì)。此≥&外(wài)，稅務機(jī)關在開(kāi)←©♥展稅務稽查時(shí)，要(yào)抽查租賃合同，結合實地♥ε(dì)勘查，核實建築面積的(de)真實性，堵塞企業(yè)故意偷逃稅款的☆✘±(de)漏洞。

其次，停車(chē)場(chǎng)、共用(yòng)食堂、健身(shēn)場←"(chǎng)所等公共設施具體(tǐ)應如(<✘rú)何做(zuò)稅務處理(lǐ)，要(yào)結合具體(tǐ)情況做(↓✘₩λzuò)分(fēn)析。因此，小(xiǎo)天建議☆$(yì)企業(yè)，在租賃合同中明(míng)确承租戶使§÷↓λ用(yòng)公共設施的(de)權益。同時(s₩€∏hí)，明(míng)确公共設施是(sh¶&± ì)否收費(fèi)，收費(fèi)包含在合同中還(hái)是(shì)÷✔☆∑實際使用(yòng)時(shí)單獨收取等細節。

最後，稅企雙方存在争議(yì)時(shí)，§∏♦←建議(yì)引入第三方專業(yè)機(jī)構，以其出具的∑♠φ✘(de)測繪報(bào)告為(wèi)依據，準确确認分(fπ★≈ēn)攤依據。考慮到(dào)各類綜合體(tǐ)出租房(fáng)産結‌Ω✔≠構差異大(dà)、期間(jiān)變化(huà)快(kuài)，在精确數(≥≠$÷shù)據難以直接取得(de)的(de)情況下(xià)₩₽​，可(kě)以由測繪機(jī)構出具一(yī)個(gè)使用<"₩γ(yòng)面積與建築面積的(de)分(fē₩ n)攤比率，以便快(kuài)速獲得(de)一ε¶☆(yī)個(gè)雙方均無異議(yì)的(de)結果。

《财政部 國(guó)家(jiā)稅務總局關±¥​€于安置殘疾人(rén)就(jiù)業(yè)單位城÷™§(chéng)鎮土(tǔ)地(dì)使用(yòng)稅等政策₹×的(de)通(tōng)知(zhī)》（财稅[2010]1§σ21号）第三條規定，對(duì)按照(zhào)房(fáng)産原值計(j₩♣¶ì)稅的(de)房(fáng)産，無論會(huì)計(jì)上(shàn​β₽g)如(rú)何核算(suàn)，房(fáng)産原值均應包含地(dì₩★)價，包括為(wèi)取得(de)土(tǔ≤♥☆)地(dì)使用(yòng)權支付的(de)價款δ±♠、開(kāi)發土(tǔ)地(dì)發生(shēng)的(de)≤​φα成本費(fèi)用(yòng)等。宗地(d<®↔ì)容積率低(dī)于0.5的(de)，按房(fáng)産建築面積的(de)☆​≤λ2倍計(jì)算(suàn)土(tǔ)地( ↕πdì)面積并據此确定計(jì)入房(fáng)産原值的(de)地(dì'♥♠)價。有(yǒu)些(xiē)企業(yè)的(de)房(f✘¶áng)屋部分(fēn)自(zì)用(yòn×€g)部分(fēn)出租，如(rú)何分(fēn ±)攤地(dì)價并入房(fáng)産原值 ‌‍繳納房(fáng)産稅呢(ne)？

國(guó)家(jiā)稅務總局發布的(de)《內(nèi)部便函α₩÷解讀(dú)财稅[2010]121号文(wén)》中對(duì  )于“如(rú)果一(yī)宗土(tǔ)地(dì)上(shà✘ ng)既有(yǒu)已經建成投入使用(yòng)的(de)房(fáng)産∏ ™♠，又(yòu)有(yǒu)在建或規劃建設的(de)房(fáng‌∏© )産，在将土(tǔ)地(dì)價值計(jì)入房(fáng)産≤Ω≠原值征收房(fáng)産稅時(shí)，是(shì)否可(k₩♣$ě)以将該宗土(tǔ)地(dì)的(de)價值在不(★±∑✘bù)同房(fáng)産中進行(xíng)分(fēn)攤？&rdquo≥♠;解讀(dú)如(rú)下(xià)：

在建房(fáng)産和(hé)待建房(fáng)産尚未建成使用δ♥(yòng)，按照(zhào)現(xiàn)行↔•£(xíng)房(fáng)産稅有(yǒu•★♣)關規定不(bù)屬于應稅房(fáng)産，不(bù)應當繳納房(fε‌εáng)産稅，其占用(yòng)土(tǔ)地(dì)的(d∑₽e)價值也(yě)不(bù)應該作(zuò)為(wèi)房(fáng)↕₹↓産稅的(de)計(jì)稅依據繳稅。據此，該宗"§土(tǔ)地(dì)的(de)地(dì)價，應按照(zhào)建成和('​©hé)在建（包括待建）房(fáng)産的(de)建築面積比例™βε進行(xíng)分(fēn)攤。其中：建成房(fáng)産所分(fēn)攤的¶β≥(de)土(tǔ)地(dì)價值應計(jì)入房(fáng)産₹×原值征收房(fáng)産稅；在建和(hé)待建房☆π(fáng)産分(fēn)攤的(de)土(tǔ)地(dì)價值，待房(fáng♣↑÷♣)産建成後再計(jì)入房(fáng)産‍♠原值征收房(fáng)産稅。

對(duì)于房(fáng)屋部分(fēn)自(zì)÷‌​♠用(yòng)部分(fēn)出租的(de)情況，可(kě)以參考×→'↑上(shàng)述解讀(dú)按自(zì)用(yòng)和(héλ≠)出租部分(fēn)建築面積的(de)比例進行(xíng)分(fēn)φ♥✔攤。部分(fēn)稅務機(jī)關給出了(le)明(míng)确的(₽™de)規定，實務操作(zuò)中還(hái)要(yào)與當地(dì)主管¶αε↔稅務機(jī)關确認具體(tǐ)的(de)執行(xíng€¶αβ)口徑。

01 江西(xī)

原江西(xī)地(dì)稅發布的(de)《關₹ε€于将地(dì)價計(jì)入房(fáng•≥)産原值征收房(fáng)産稅政策進一(yī)步®≈≥解釋的(de)通(tōng)知(zhī)》（贛地(dì)稅發[20>¶₩"12]21号）

二、“容積率”的(de)具體(tǐ)解釋

容積率是(shì)指一(yī)宗土(tǔ)地(dì)上(shàng‍♦'δ)建築物(wù)(不(bù)含地(dì)下(xià)建築物(wù))≥×β總建築面積與該宗地(dì)土(tǔ)地(dì)面積之比↓πφ∑。一(yī)宗地(dì)互相(xiàng)連接的(de)，必須将互相(xiàn∞>g)連接的(de)土(tǔ)地(dì)計(jì)算π≈(suàn)一(yī)個(gè)容積率；納稅人(rén)有(yǒu)多(d♠ε >uō)處不(bù)相(xiàng)連接土(₽®₹tǔ)地(dì)的(de)，應分(fēn)别計(jì)算(suàn)容©ε積率，分(fēn)别确定地(dì)價計(jì)入房(fáng∑>)産原值。

三、計(jì)入房(fáng)産原值&ldq¥∑≈uo;地(dì)價”的(de)解釋

1.對(duì)宗地(dì)容積率大(dà)£γ≠≠于0.5的(de)，按宗地(dì)內(nèi)εα的(de)所有(yǒu)土(tǔ)地(dì)價值計(↔β​jì)入房(fáng)産原值計(jì)征房(fáng)産稅，' ✘而不(bù)是(shì)僅按該宗地(dì)上(shàn✔βg)所有(yǒu)建築房(fáng)産所占用( ε‍∏yòng)面積折算(suàn)的(de)地(d∑§≤≈ì)價部分(fēn)計(jì)入房(fáng)産原值計(jì)征房(‍φ★fáng)産稅。

2.對(duì)宗地(dì)容積率低(dī)于0.5的(d↓§e)，屬于“大(dà)地(dì)小(xiǎo)房(Ω★≠​fáng)”，按宗地(dì)內(nèi)房(fán®>↑g)産建築面積的(de)2倍計(jì)算(suàn)土(tǔ) ₽π地(dì)面積，并據此确定土(tǔ)地(dì)∞φ≤價值計(jì)入房(fáng)産原值計(jì)征λλπ₩房(fáng)産稅。

3.納稅人(rén)房(fáng)産有(yǒu)部÷≤Ω分(fēn)出租、部分(fēn)自(zì)用(yòng)的(de)±↔α≠，應劃分(fēn)出租與自(zì)用(yòng)房(fáng)屋建築面積，在按₩÷®上(shàng)述原則确定宗地(dì)容積∏≠✘∑率後，根據出租和(hé)自(zì)用(yòng)房(fáng)屋建築面積占總π→¥©建築面積的(de)比例分(fēn)别确定地↕Ω(dì)價計(jì)入房(fáng)産原值，再按從(cóng)租φ→•'和(hé)從(cóng)價兩種計(jì)征方式征收房(fáng)≤£≤産稅。

02 江蘇

原江蘇吳江盛澤地(dì)稅發布的(de)《關于将地(dì)價計(jì)入↕γ房(fáng)産原值征收房(fáng)産≠σβ≠稅的(de)政策解釋和(hé)相(xiàng)關要(yào)求》

二、政策執行(xíng)說(shuō)明(mínσ£g)

納稅人(rén)有(yǒu)出租房(fáng)屋的(de)，應劃φ∞Ω分(fēn)出租與自(zì)用(yòng)房(fáng)屋建築面積，并根據自•&♥≤(zì)用(yòng)房(fáng)屋建築↓♠面積占總建築面積的(de)比例确定計(jì)入房(fáng)産原值的λ₹₩(de)地(dì)價。

舉例：B地(dì)塊面積為(wèi)1000®§±₹0平方米、土(tǔ)地(dì)單價為(wèi)200元↕♦/平方米、土(tǔ)地(dì)總價為(wèi)200萬元。B地(dì)塊已完成×≤>​開(kāi)發建設，完工(gōng)房(fáng)屋建築面δφλ≈積為(wèi)4000平方米，其中自(zì)用(y€©δ≠òng)1000平方米、出租3000平方米。

B地(dì)塊容積率=4000/10000=0.40，因自(zì)用(yòng£∑)房(fáng)屋建築面積與總建築面積的(de)×α≈←比例為(wèi)1：4.因此計(jì)入房(fáng)産原值的(de)‌≥©₩地(dì)價應為(wèi)（2×40α​€00平方米×200元/平方米）÷400φ​↑0平方米×1000平方米=40萬元。

03 廣東(dōng)

原佛山(shān)地(dì)稅發布的(de)《關于将地(dì)價≠↑&π計(jì)入房(fáng)産原值征收房(fáng)産稅的$ σδ(de)政策指引》

三、計(jì)入房(fáng)産原值的( εde)地(dì)價的(de)分(fēn)攤。

(二)因宗地(dì)內(nèi)各獨立房(fáng)産，可(kě)能(néε≤βng)具有(yǒu)不(bù)同用(yòng)途，如(≥‌∏rú)自(zì)用(yòng)、出租，也(yě✘•)有(yǒu)可(kě)能(néng)享受稅收優惠，因此，地(dì)價應在宗地​↓≤‍(dì)內(nèi)各獨立房(fáng)産間(jiān)進行(xíng)分(f®≤ēn)攤，分(fēn)别計(jì)入各獨立房(fáng)産₩≠π原值，申報(bào)繳納房(fáng)産稅。因同★Ω✘一(yī)宗地(dì)隻有(yǒu)一(yī)個(gè)™♣容積率，因此，分(fēn)攤時(shí)容積率可(kě)作(zuò)分(fē‍✔∑n)配率來(lái)使用(yòng)。

某獨立房(fáng)産應分(fēn)攤的(de)用(yòng)地(dì)"•§λ面積＝某獨立房(fáng)産建築面積÷容積率

某獨立房(fáng)産應分(fēn)攤的(de)地∑ ​"(dì)價＝某獨立房(fáng)産應分(fē>⩶n)攤的(de)用(yòng)地(dì)面積&ti&δmes;單位地(dì)價

單位地(dì)價＝為(wèi)取得(de)土(tǔ)✘&®δ地(dì)使用(yòng)權支付的(de)價款、開(k↓β€āi)發土(tǔ)地(dì)發生(shēng)的(±Ω↔de)成本費(fèi)用(yòng)等÷取得(dΩ"Ω★e)土(tǔ)地(dì)使用(yòng)權面積。